Odwrócona hipoteka czy dożywotnia renta?

Oferty odwróconej hipoteki oraz dożywotniej renty miały stać się dla emerytów i rencistów sposobem na dorobienie do ich niskich świadczeń emerytalnych. Starsi ludzie, nie mogąc „związać koniec z końcem” mogli dzięki nim uzyskać realne wsparcie finansowe. Reklamy telewizyjne, radiowe i prasowe skierowane do docelowej grupy odbiorców zachwalały odwróconą hipotekę czy też dożywotnią rentę. Uśmiechnięci ludzie twierdzili, że odwrócona hipoteka lub renta pozwoliła im na zwiedzanie świata, zakup działki letniskowej, czy też na wizyty w sanatorium. Jak funkcjonuje dziś oba te produkty?

Mieszkanie dla funduszu

Decydując się na zaoferowaną dożywotnią rentę, właściciel mieszkania automatycznie po podpisaniu umowy z daną firmą, przepisuje na nią swoją własność. W praktyce więc fundusz hipoteczny przejmuje mieszkanie klienta na własność. Z kolei on sam ma prawo w nim mieszkać do końca życia oraz pobierać comiesięczne świadczenie z firmy, jako dodatek do emerytury czy renty. Tak to wygląda w teorii, zaś w praktyce podpisując umowę o dożywotniej rencie z nieuczciwą firmą, klient może w konsekwencji stracić nawet swoje mieszkanie czy dom. Wszystko przez to, że brakuje ścisłych przepisów regulujących w Polsce funkcjonowanie tego produktu finansowego.

Renta dożywotnia – czy w ogóle warto?

Spółki oferujące klientom dożywotnie renty od razu po podpisaniu umowy, stają się właścicielem nieruchomości. Są one wpisane w księdze wieczystej. Jeśli więc klient uzyskujący dożywotnią rentę umrze, jego spadkobiercy nie będą mieli żadnych praw do nieruchomości i nie będą mogli dokonać jej przejęcia.

Renta dożywotnia, jak sama nazwa wskazuje, jest wypłacana do śmierci właściciela lub właścicieli nieruchomości. Jeśli umowę zawiera małżeństwo, to dostaje ono jedną, wspólną, stałą kwotę do czasu, aż oboje małżonkowie umrą. Wysokość renty dożywotniej jest zawsze ustalana indywidualnie, biorąc pod uwagę:
• Wartość domu lub mieszkania,
• Wiek klienta,
• Płeć klienta.

Kobiety dostają na ogół niższą rentę dożywotnią niż mężczyźni, ponieważ ze statystyk wynika, że żyją one dłużej, a więc świadczenia będą pobierały najprawdopodobniej przez dłuższy okres czasu.

W umowach o rentach dożywotnich może znajdować się wiele haczyków, które spowodują, że emeryt podpisujący taki dokument może stracić dach nad głową wcześniej, niż myśli.

Odwrócona hipoteka

Renty dożywotniej nie należy mylić z odwróconą hipoteką, lub odwróconym kredytem hipotecznym. Jest to bowiem po prostu kredyt, którego nie trzeba spłacać za życia kredytobiorcy. Dopiero jego ewentualni spadkobiercy, jeśli będą chcieli, mogą spłacić kredyt odwrócony.

W przeciwieństwie do innych kredytów, w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego to bank uiszcza na rzecz klienta raty kredytowe za jego życia, w zamian za możliwość przejęcia nieruchomości po śmierci klienta, o ile spadkobiercy nie zwrócą kredytu wraz z odsetkami.

Najważniejsze cechy odwróconej hipoteki przedstawiają się w sposób następujący:
• Senior pozostaje właścicielem nieruchomości aż do śmierci, jeśli będzie wypełniał warunki umowy,
• Senior ma obowiązek utrzymywać nieruchomość w należytym stanie technicznym i finansowym,
• Klient ma możliwość odstąpienia od umowy w ciągu 30 dni od jej podpisania,
• Klient ma możliwość wcześniejszej spłaty zobowiązania wobec banku, bez konieczności płatności karnej prowizji,
• Roczny okres przyznawany spadkobiercom seniora na spłatę bankowi kredytu wraz z odsetkami.
• Bank zwraca nadwyżkę otwartości nieruchomości spadkobiercom, jeśli suma rat wypłaconych seniorowi była zbyt niska.
• Wartość nieruchomości, a tym samym wysokość miesięcznych rat dla seniora jest określana na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego i uzgodniona ze spadkobiercami.

Ustawa o rentach dożywotnych

Dożywotnia renta oraz firmy, które ją oferują powinny znaleźć się pod nadzorem organów państwowych. Powstaje już projekt ustawy dotyczący tej kwestii, ale niestety, nie wejdzie on szybko w życie. Ministerstwo Gospodarki planowało wprowadzić odpowiednie przepisy jeszcze w tym roku, ale wiadomo już, że nie będzie to możliwe. Zarówno fundusze hipoteczne, jaki i resort gospodarki chcą jak najszybciej uregulować przepisami ustawowymi oferowanie na rynku seniorom przez prywatne spółki dożywotnich rent. Tworzona ustawa ma wprowadzać:

• Nadzór nad spółkami oferującymi rentę dożywotnią,
• Wymóg spełnienia przez spółkę warunków wskazanych w ustawie – kapitałowych, czy też dotyczących osób z jej zarządu,
• Szczegółowy zakres informacji, jakie koniecznie spółka będzie musiała podać seniorom przed podpisaniem umowy,
• Zabezpieczenie wierzytelności seniora w postaci hipoteki na mieszkaniu lub domu, który stanie się własnością spółki.

Dodatkowo, planuje się uregulować odwróconą hipotekę, którą docelowo mają przyznawać banki, albo instytucje finansowe znajdujące się pod kontrolą Komisji Nadzoru Finansowego.

Co lepsze?

Wydaje się, że po wprowadzeniu zmian ustawowych, lepszą opcją dla seniora będzie zdecydowanie się na odwróconą hipotekę, która pozwala również jego spadkobiercom na uzyskanie pewnych świadczeń, albo na wykup nieruchomości od banku. Dożywotnia renta nie umożliwia takiej opcji.