Masz hipotekę? Renegocjuj z bankiem!

Każda osoba zaciągająca kredyt hipoteczny, zwłaszcza ten w wysokiej wartości, gruntownie zastanowi się nad skorzystaniem z oferty danego banku. Rozważy wszystkie za i przeciw, wybierając taki kredyt mieszkaniowy, który z jej perspektywy będzie zdecydowanie najtańszy i najbardziej dopasowany do jej preferencji. Dlaczego więc po kilku latach spłacania takiego zobowiązania okazuje się w wielu przypadkach, że mamy jeden z najdroższych kredytów hipotecznych na rynku?

Zmienny rynek hipotek

W jednym czasie banki oferują zwykle podobne parametry kredytów hipotecznych. Oczywiście, jedne są tańsze od innych, ale za to nie oferują na przykład tak wielu produktów dodatkowych, czy darmowych ubezpieczeń. Niemniej jednak, po kilku latach zmieniają się realia finansowe w kraju, stąd też i banki modyfikują ofertę kredytów hipotecznych. Czasem odbywa się to z korzyścią dla samych kredytobiorców, a z drugiej strony kredyty mogą stać się droższe i trudniejsze do zaciągnięcia w praktyce. Należy powiedzieć, że w chwili obecnej banki mocno obniżyły marżę kredytów hipotecznych, która bezpośrednio wpływa na ich oprocentowanie. Jeśli więc zaciągnęliśmy kredyt mieszkaniowych dwa bądź trzy lata temu, ma on niewątpliwie wyższą marżę niż kredyt zaciągany w tym roku. Czy jesteśmy skazani na płacenie wysokiej marży kredytowej do banku przez kolejnych kilka lub nawet kilkadziesiąt lat? Nic podobnego.

Negocjacja marży

W latach 2009-2010 marży kredytowe przy kredytach mieszkaniowych były dosyć wysokie. Stąd też kredyty zaciągnięte w tym czasie są drogie, co wywołuje duże obciążenie dla kredytobiorców. Jeśli znajdujemy się w takiej sytuacji, powinniśmy rozważyć możliwość renegocjowania warunków kredytowania w banku. Najwyższe marże kredytowe obowiązują w przypadku kredytów w walucie krajowej. Takich zobowiązań jest w Polsce około 300 tys., stąd też aż tyle osób mogłoby negocjować z dotychczasowym bankiem udzielającym kredytu, wysokość obowiązującej marży. Obecnie, marże kredytowe, mające zdecydowany wpływ na oprocentowanie zobowiązania, są nawet dwukrotnie niższe, niż 2-3 lata temu. Jeśli bank nie wyrazi nam zgody na obniżenie marży kredytowej, pozostaje nam zmiana banku kredytodawcy na inny, skłonny do ustępstw na rzecz klienta.

Na czym polega refinansowanie kredytowe?

Innym wyjściem z sytuacji, w której płacimy wysokie marże kredytowe, podczas gdy na rynku obowiązują znacznie niższe ich stawki, jest dokonanie refinansowania kredytu hipotecznego. Kredytobiorcy w Polsce jak dotychczas nie wykazywali zbyt dużego zainteresowania taką możliwością, choć może ona przynieść realne oszczędności. Kredytobiorcy dokonujący refinansowania długoterminowych kredytów, z dwukrotnie wyższą marżą niż obecnie, mogą zaoszczędzić miesięcznie na swojej racie kredytowej nawet 300-400 zł. Im wyższy kredyt i większa różnica pomiędzy marżami kredytowymi oferowanymi przez banki, tym oszczędności większe.

Należy jednak przy tym zwrócić uwagę na fakt, że refinansowanie kredytu niestety może pociągać za sobą pewne koszty, do których zaliczyć należy:

• Opłatę za całościową, przedterminową spłatę kredytu w dotychczasowym banku, jeśli jest pobierana – może ona wynieść około 2% pozostałej do spłaty kwoty zadłużenia,

• Koszt ustanowienia hipoteki w formie zabezpieczenia nowego kredytu, na rzecz innego banku – około 300 zł,

• Koszty zaciągnięcia kredytu w nowym banku.

Marża ważnym elementem kosztów kredytowych

Wynegocjowanie niższej marży kredytowej przy kredycie hipotecznym, zwłaszcza takim, który będziemy spłacać przez kolejne 30 lat, jest bardzo istotne. Pamiętajmy, że marża jest jednym z najważniejszych parametrów kredytów hipotecznych, jako że pozostaje ona niezmienna przez cały okres kredytowania, chyba że zarówno kredytobiorca, jak i kredytodawca zgodzą się na jej zmianę. Do marży kredytowej ustalanej przez bank dolicza się jeszcze rynkową stopę procentową, np. WIBOR przy kredytach w złotych, która zmieniana jest cyklicznie, na przykład co kwartał.