Bank żąda dodatkowych ubezpieczeń kredytowych?

Rynek nieruchomości w Polsce od 2008 roku, czyli od czasu wybuchu kryzysu gospodarczego na świecie, przechodzi gruntowne zmiany. Przede wszystkim, dotyczą one równowagi popytu i podaży oraz cen, jakie obowiązują na rynku nieruchomości, zwłaszcza mieszkalnych. W tym roku ceny mieszkań we wszystkich miastach w Polsce maleją, co jest sytuacją bardzo korzystną dla potencjalnych kupujących. Osoby noszące się z zamiarem zakupu mieszkania mają najlepszą szansę na znalezienie lokum w korzystnej cenie. Nie muszą też zaciągać tak wysokich kredytów na zakup mieszkania, jak kiedyś. Co jednak z kredytami zaciągniętymi przed kryzysem, kiedy wiele nieruchomości mieszkalnych miało horrendalnie wysokie ceny?

Zabezpieczenie mniejszej wartości niż wierzytelność

Przed okresem kryzysu gospodarczego, banki chętnie udzielały kredytów z zabezpieczeniem hipotecznym. Generalnie takie kredyty mają tą zaletę, że są mało ryzykowne dla banków, dlatego też mogą one zaoferować klientowi korzystne warunki kredytowania. Należy powiedzieć, że w wymienionym okresie czasu Polacy zaciągali bardzo wysokie kredyty hipoteczne, zwłaszcza walutowe we frankach szwajcarskich. Dziś zmuszeni są spłacać swoje zobowiązania w wyższej kwocie, ponieważ pomimo regularnej spłaty, ich ostateczna wartość wzrosła, z uwagi na diametralny wzrost kursu franków szwajcarskich. Kredytobiorcy mają problem nie tylko z tym, że ich kredyt stał się bardziej kosztowny, a spłata kolejnych miesięcznych rat pociąga za sobą wyższe koszty. Jednocześnie jednak zmalała wartość ich nieruchomości, na ogół stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu.

Banki monitorują całą sytuację i niekiedy żądają dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu, kiedy zabezpieczenie hipoteczne ma mniejszą wartość, niż sama wierzytelność. O to niestety nie trudno, bowiem mieszkania tanieją, a koszty kredytów walutowych i ich wartości – rosną.

Co może bank?

Podpisując umowę kredytową z bankiem mało który kredytobiorca wnikliwie czyta wszystkie jej postanowienia. Tymczasem, w większości takich dokumentów wskazane jest, że bank ma prawo wprowadzenia dodatkowych zmian w zabezpieczeniach udzielonego kredytu. Stąd też, gdy wartość nieruchomości zabezpieczającej spłatę kredytu hipotecznego jest niższa, niż sam kredyt, bank zaproponuje klientowi dodatkowe doubezpieczenie nieruchomości. Najczęściej, umowy kredytowe i regulaminy banków zakładają zawarcie porozumienia w kwestii dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu. Oznacza to, że bank teoretycznie nie powinien narzucać klientowi tego, jak ma ubezpieczyć dodatkowo swój kredyt. W praktyce jednak takie sytuacje niestety się zdarzają i nieświadomy swoich praw klient przyjmuje dodatkowe zabezpieczenie w formie ubezpieczenia nieruchomości, przez co płaci wyższą ratę miesięczną, ponieważ zawiera ona składkę ubezpieczeniową.

Jeśli nie jest w stanie dopełnić swojego obowiązku płatniczego wobec banku, ten może wypowiedzieć jego umowę kredytową i wszcząć postępowanie egzekucyjne.

Dodatkowe wyceny nieruchomości

Bank, aby potwierdzić fakt, że nieruchomość ma mniejszą wartość, niż kredyt zaciągnięty i spłacany przez kredytobiorcę, może zlecić zrealizowanie aktualnej wyceny owej nieruchomości. Jeśli w umowie kredytowej zapisano takie prawo banku, to wówczas klient musi się zgodzić na przeprowadzenie wyceny i niekiedy za nią zapłacić. Jeśli umowa kredytowa nie przewiduje podobnych działań, klient banku może odmówić jej przeprowadzenia.

Jeśli rzeczoznawca majątkowy z banku wyceni nieruchomość znacznie poniżej jej rzeczywistej wartości, klient może zakwestionować taką wycenę, uruchamiając postępowanie dowodowe. Może on zatrudnić swojego rzeczoznawcę i przedstawić bankowi dowody podważające zasadność wyceny bankowej.